90年代初，最早进入内地搞房地产的香港人有时会问：为什么大陆居住用地的期限是70年？

真的，谁能说清楚，为什么居住用地期限不是50年，不是100年，而是70年？谁能说清楚，就算70年是严肃规定，那么70年后，那些不想延期的人，怎样才能使“房地大分裂”？如果所有的人都必须延期，这种规定还有意义吗？

后来知道，这种土地出让制度，基本抄袭殖民地香港；香港土地制度并非从英国学来的；英国本土没有“租地皮”概念，而是把土地和建筑物统一成不动产。在其他英属殖民地，几乎也没有类似制度。

对英国人来说，香港殖民地与其他殖民地有很大不同，法理上，香港土地所有权从未落到英国人手中。香港是“租”给英国的。

1842年《南京条约》中， “大皇帝准将香港一岛给予大英国君主暨嗣后世袭主位者，常远据守主掌，任便立法治理”。这句话通俗解读：皇上准了，香港这个岛子归英国人管，想怎么治就怎么治。在此前一个月， 已“谕知耆英”，“将香港地方，暂行赏借；并许以闽、浙沿海，暂准通市。”请注意，香港是死要面子“赏借”出去的。

对英国人来说，“借来的”香港却是很实在的 ，他们有针对性地搞出了一套土地批租制度，他们才不会顾及香港本土居民利益。在漫长的殖民统治期间，土地制度也曾出现过几次波动，但基本上还是遵循75年和99年两种使用年限，约定到1997年6月27日收回，再由港英政府在1997年6月30日归还中国。 

“租界”性质，决定了英殖民者采用土地批租方式，使宗主国利益最大化。香港中产阶级表面富庶，实际上是通过买房置业在为殖民者打工。你想买房子吗，“女王陛下”以及她的勋爵们与你共享你的劳动成果。

香港的土地政策造就了高地价和高房价，其最核心部分是，出让的土地使用权（而不是所有权），准许转让、抵押、转租。这就为炒地炒楼的形成了制度性保障，即使在很市场化国家都难以想像这种做法。

再简略地看一下台湾，这里并不想证明台湾的土地制度有什么优越性，只想说明，那里没有“房地大分裂”，几乎很难炒卖房地产。

台湾的土地制度主要有三大部分，一是土地农用制度；二是农地转为非农地制度；三是土地非农用交易制度。 

其一，农地农用的主要意思是， 台湾农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能作为非农用。请允许套用一下我们这里的口吻来解释，农地可以流转，形成规模化和集约化，但只能用作农业。

其二，农转非的主要意思是， 随着经济和社会发展，部分农地会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。如果一片农地，规划10年后转作工业用地或商业用地或公益用地，在10年之内，是不能改变农用性质的。当农地依法（规划）转为非农用地，将有一半的土地“充公”。“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。

其三，非农地交易的主要意思是， 土地增值，增值收益相当部分“涨价归公”，所得税率是累进的，增值越高，纳税越多。土地交易的所得税归全民享有，而非地方或部门享有。

台湾土地制度看上去简单实用。比如某位先生买了10亩农地，只能耕种；碰巧了，可以依法（规划）转变为非农地，就有5亩要“充公”；剩下的5亩才是他的非农用地，如果这位先生还想要把剩下的5亩土地卖出，重税伺候。

通过粗浅地比较香港与台湾两地的基本土地制度，至少有这种印象，前者是鼓励房地产炒作，后者是把土地增值一块挑明了，辅有“充公”和“归公”强力措施。

土地是一种最基本的经济要素，不同的土地制度会促成不同的经济运行模式。记得有一位商人说过，香港地价太贵，离开珠江三角洲，缝裤衩都没有竞争力；而台湾毕竟还能制造出集成电路和液晶面板，这话不完全对，但有道理。

今天，在人们关注高房价的时候，不能不关注其背后的高地价。这种高地价有什么好处？移植“房地大分裂”制度究竟为了什么？内地众多城市不可能都仿效香港搞附庸的转口贸易、房地产、金融一类的虚拟经济；作为现代强国，它的崛起很大程度上取决于自成体系的研发和制造一类的实体经济。

土地是神圣的，在第18个全国“土地日”即将来临之际，总感觉具体的土地制度不那么神圣。